W poprzednim wpisie pokazaliśmy, skąd bierze się kwota transzy przy otwartym rachunku powierniczym. Ale sama kwota nie wystarczy. Równie ważne jest to, czego zrobić nie wolno: bank uwolni środki tylko wtedy, gdy spełnionych jest kilka twardych warunków. W arkuszu te warunki żyją w czyjejś głowie. W Nurtoo są zawsze włączone, dla każdego lokalu. Oto sześć bezpieczników.
1. Nie zwolnimy więcej, niż jest na rachunku
Saldo rachunku dla danej sprzedaży to suma zrealizowanych wpłat i zaliczek pomniejszona o to, co już wypłacono. Bez pokrycia w tym saldzie zwolnienie nie przejdzie na zrealizowane: pojedynczej edycji system odmawia. Przy zwolnieniu rozpisywanym na cały etap zostawia jako planowane te transze, dla których pokrycia zabrakło, a gdy nie ma go żadna sprzedaż, odmawia całego zapisu. Za każdym razem podaje, ile jest na rachunku i ile trzeba, więc wiesz, na co czekasz. Gdy jednym zapisem przechodzi kilka transz tej samej sprzedaży, a środków starcza na część, pierwszeństwo ma transza wcześniejszego kamienia.
2. Nie za wcześnie po umowie
Ustawa mówi jasno: pierwsza wypłata nie wcześniej niż 30 dni po zawarciu umowy deweloperskiej. Dopóki ten okres trwa, Nurtoo trzyma zwolnienie zablokowane, nawet jeśli kamień milowy jest już osiągnięty.
3. Ostatnia transza po akcie i po pełnej zapłacie
Zwolnienie z najwyższego kamienia milowego, czyli ostatnia transza, nie wyjdzie, dopóki nie ma podpisanego aktu przeniesienia własności i dopóki klient nie wpłacił całej ceny lokalu. To odwzorowuje wymóg zamknięcia inwestycji aktem, zanim bank zwolni ostatnią część środków.
4. Bez dat z przyszłości
Zdarzenie oznaczone jako zrealizowane musi mieć datę nie późniejszą niż dziś. Nie da się „z góry" zaksięgować wypłaty, która ma się dopiero wydarzyć. Prognoza to prognoza, fakt to fakt, a system ich nie miesza.
5. Nie ponad cenę lokalu
Suma wpłat i zaliczek, zaplanowanych i zrealizowanych, nie może przekroczyć ceny brutto lokalu. Przy próbie przekroczenia Nurtoo zatrzymuje operację i proponuje korektę kolejnych pozycji, zamiast pozwolić na niespójny harmonogram.
6. A gdy coś blokuje, mówimy dlaczego
Najważniejszy bezpiecznik jest zarazem najbardziej ludzki. Kiedy któregoś zwolnienia nie da się wykonać, system nie pomija go po cichu ani nie wyrzuca kodu błędu. Podaje powód w języku budowy: brak podpisanej umowy, trwający okres po umowie, brak pokrycia w saldzie, brak zaakceptowanego kamienia. Wiesz dokładnie, co odblokować.
Dlaczego to się liczy
Pojedyncza inwestycja to dziesiątki wypłat, a każda z nich zależy od tych samych warunków, tyle że dla innego lokalu i w innym momencie. W arkuszu wystarczy jeden nieuważny wiersz, żeby wypłata utknęła w banku albo żeby rachunek pokazał stan, którego nie da się obronić. Te sześć reguł to nie biurokracja. To różnica między spokojnym cyklem inwestycji a gaszeniem pożaru na tydzień przed wypłatą.
Chcesz zobaczyć te bezpieczniki na swoich inwestycjach? Umów krótkie demo.